Aprenda a investir em FIIS e viver de renda

Os imóveis comerciais já foram considerados um “investimento alternativo”. Entretanto, cada vez mais estão se tornando populares. A maioria dos empresários está limitada a comprar pequenas propriedades multifamiliares ou pequenas propriedades comerciais. Isso acontece devido aos altos custos associados à aquisição de propriedades.

Os fundos de investimento imobiliário (FIIS) são outro ponto de entrada para quem deseja investir em imóveis comerciais. Eles são particularmente atraentes para aqueles que desejam possuir uma propriedade comercial, mas desejam uma abordagem direta. Um fundo de investimento imobiliário reúne capital de muitos investidores.

Em seguida, o patrocinador do fundo supervisiona todas as atividades do fundo, incluindo a gestão de propriedades. Isso vale para o caso de um fundo que compra, reforma ou mantém propriedades por algum tempo. Investir em um fundo imobiliário é uma ótima maneira de gerar renda passiva. Com eles você pode possuir um imóvel, mas não tem as responsabilidades da propriedade direta.

Neste artigo, veremos tudo o que você precisa saber sobre fundos de investimento imobiliário (FIIS). Vamos abordar seus diversos benefícios, como são estruturados e como os lucros são gerados e devolvidos aos investidores. Continue lendo para aprender mais.

O que é um fundo de investimento imobiliário (FII)?

Um fundo de investimento é um capital agregado em nome de vários investidores. Existem muitos tipos de fundos de investimento, como fundos mútuos, fundos do mercado monetário e fundos de hedge. Um fundo de investimento imobiliário é um subconjunto específico de fundos. Ele se concentra exclusivamente no investimento em propriedades geradoras de renda.

Os FIIS são geralmente liderados por um patrocinador com anos, senão décadas, de experiência no setor imobiliário. O gestor do fundo analisará cuidadosamente todas as oportunidades individuais e, em seguida, essas oportunidades serão executadas com o uso do capital do fundo.

Os fundos de investimento imobiliário podem ser estruturados de várias maneiras. Alguns fundos são abertos ao público, enquanto outros estão disponíveis apenas para investidores credenciados. Os fundos podem se concentrar em locais específicos, classes de ativos, tipos de ativos e muito mais. A maioria dos fundos de investimento imobiliário são fundos fechados que visam retornos passivos ajustados ao risco para seus investidores.

Benefícios dos FIIS

Flexibilidade

É um equívoco comum achar que investir em um fundo imobiliário exige que o investidor sacrifique a flexibilidade. Na verdade, é o oposto. Se você fosse investir em um único ativo, por exemplo, você colocaria todos os ovos numa mesma cesta. No entanto, investir em fundos oferece mais controle e flexibilidade.

Por exemplo, um investidor que tem R$ 1 milhão para investir pode optar por investir R$ 250.000 em quatro fundos diferentes. Existem muitos fundos focados em diferentes áreas e classes de ativos. Isso permite ao investidor escolher quais tipos de propriedades deseja adquirir e onde. Também permite que os investidores personalizem verdadeiramente seus portfólios sem ter que comprar ativos individuais diretamente.

Lucratividade

Os fundos de investimento imobiliário são geralmente estruturados para retornar lucros aos investidores antes que qualquer lucro seja obtido pelo patrocinador do fundo. Como resultado, o patrocinador está altamente motivado para garantir que o negócio atinja o limite de lucro pretendido. Os fundos são estruturados dessa forma para manter os interesses alinhados entre o patrocinador e seus investidores.

Eficiência Fiscal

Existem vários benefícios em investir em um fundo imobiliário. Por exemplo, a maioria dos fundos são estruturados para durar mais de um ano, então, a menos que um dos ativos do fundo seja vendido dentro do período de um ano, ele será tributado pela taxa de ganhos de capital de longo prazo em vez do capital de curto prazo.

Além disso, os investidores em um fundo imobiliário podem se beneficiar do repasse de depreciação. Como acontece com todas as questões tributárias, os benefícios para os investidores dependerão da orientação que eles receberem de seu próprio contador e serão motivados por suas circunstâncias específicas.

Diversificação

Os FIIS podem definir uma ampla variedade de parâmetros de investimento, ampliando o alcance dos investimentos potenciais. Por exemplo, um fundo pode se concentrar especificamente em um único tipo de ativo, mas estar aberto a diferentes regiões. (Investimentos multifamiliares em mercados nos Estados Unidos). Como alternativa, um fundo pode investir em uma variedade de produtos em um único mercado. (Digamos, região metropolitana de Nova Iorque).

Outro fundo pode investir apenas em investimentos imobiliários de médio a longo prazo. Outros fundos terão poucos, se houver, parâmetros de investimento. Ao investir em FIIS, os indivíduos podem diversificar seus portfólios, reduzindo assim o risco de ter “todos os ovos em uma cesta”. Esta é uma forma de os investidores se protegerem no caso de uma desaceleração econômica.

Devoluções preferidas

A maioria dos fundos imobiliários privados oferece aos investidores um retorno preferencial. Isso vai além de sua participação pro rata nos lucros líquidos gerais do fundo. Embora nenhum fundo possa garantir o pagamento de um retorno preferencial, aqueles que investem em um fundo imobiliário têm a garantia de que receberão os lucros iniciais das atividades de investimento do fundo antes que o patrocinador do fundo receba sua participação. (Isso é denominado “juros transportados”).

Essa estrutura garante que o patrocinador do fundo esteja motivado para atingir os retornos desejados. Caso contrário, o gestor do fundo não receberá sua parte nos lucros conforme previsto.

Retornos absolutos

Os retornos absolutos de um fundo referem-se ao valor do lucro que ele obteve. Os retornos absolutos incluem quaisquer retornos adicionais acima e além do retorno preferencial. Os fundos com desempenho excepcionalmente bom fornecerão retornos absolutos significativamente maiores do que o retorno preferencial previsto.

No entanto, os investidores devem ficar atentos: o desempenho anterior de um fundo não garante seu desempenho futuro. Sempre avalie um fundo imobiliário com base em seus méritos atuais, não apenas no desempenho anterior e na experiência e histórico do patrocinador.

Correlação com outras classes de ativos

Os imóveis comerciais, em geral, apresentam baixa correlação com outras classes de ativos, como ações e títulos. Isso se deve à natureza altamente ilíquida dos imóveis, que não podem ser comprados e vendidos a qualquer momento.

Dessa forma, muitas pessoas optam por investir em fundos de investimento imobiliário como forma de diversificar e proteger seu patrimônio. Considere, por exemplo, um caso em que o mercado de ações despenca da noite para o dia.

Ao contrário do mercado de ações, que perderia imediatamente um enorme valor, as carteiras imobiliárias tendem a continuar avançando. Os aluguéis continuam a ser pagos e os lucros devolvidos aos investidores. Embora o portfólio de imóveis possa eventualmente sofrer um golpe, não há a mesma correlação com outras classes de ativos que podem sofrer refluxos e refluxos mais drásticos e momentâneos.

Qualificações

Ao investir em FIIS, os investidores individuais se beneficiam da experiência e das qualificações do patrocinador do fundo. O patrocinador é normalmente um profissional da indústria (ou equipe) altamente qualificado para supervisionar um fundo que será implantado em vários projetos imobiliários comerciais.

Um patrocinador de alta qualidade será capaz de fornecer informações financeiras detalhadas para análise dos investidores e ficará feliz em responder a quaisquer perguntas sobre sua estratégia, premissas e como e por que a estrutura do fundo que estão construindo será bem-sucedida.

Além disso, o gestor do fundo supervisiona todas as atividades diárias associadas ao fundo. Isso permite que os indivíduos invistam sem se distrair com as nuances de cada transação individual realizada por meio do fundo.

Tipos de FIIS

Existem dois tipos principais de fundos de investimento imobiliário: fundos imobiliários e fundos de investimento imobiliário.

Investimentos em fundos imobiliários

Um fundo imobiliário é essencialmente apenas outra forma de fundo mútuo voltado para o investimento em títulos oferecidos por empresas imobiliárias públicas. Os fundos mútuos imobiliários são diferentes dos fundos de investimento imobiliário (REITs), que são empresas que investem diretamente em imóveis comerciais.

Fundos de IRA autodirigidos

Muitos investidores optarão por investir em um fundo imobiliário usando um IRA autodirigido. Um IRA autodirigido não é tão diferente de um IRA tradicional ou Roth. O que torna esses planos únicos é o fato de permitirem aos investidores escolher entre um leque mais amplo de alternativas de investimento. Isso inclui fundos de investimento imobiliário.

Uma vantagem de investir nessa modalidade é que em vez de comprar uma propriedade de investimento individual, o investidor diversifica seu portfólio ao mesmo tempo em que adota uma abordagem passiva e sem intervenção. IRAs autodirigidos são apenas isso: autodirigidos e, portanto, os investidores devem fazer seu dever de casa para garantir que estão investindo com um patrocinador de confiável. Como em qualquer investimento, é importante avaliar as oportunidades e os riscos do fundo imobiliário.

Multifamiliar vs. Família Única

Existem vários tipos de fundos de investimento imobiliário. Mesmo aqueles que estão focados em investir em imóveis residenciais descobrirão que há diferentes maneiras de fazer isso. Por exemplo, alguns fundos se concentram na compra e venda de propriedades unifamiliares.

Outros fundos são direcionados ao investimento, reforma e aluguel de propriedades multifamiliares. Os fundos que atendem a ambas as estratégias são perfeitamente legítimos. No entanto, os investidores devem estar cientes das implicações fiscais associadas ao investimento em um fundo que abre mão de propriedades.

Os lucros gerados por esses fundos estarão sujeitos a taxas mais altas de impostos. Diferente disso são os os fundos que compram, renovam e mantêm propriedades, já que estão sujeitos a ganhos de capital de longo prazo e taxas mais baixas de impostos.

Como Investir em FIIS

É importante para qualquer investidor que esteja considerando um fundo de investimento imobiliário entender como os fundos são estabelecidos, estruturados e como distribuem os lucros aos investidores. Abaixo estão as diferentes fases do fundo.

Formação

O primeiro passo é a formação de fundos. Durante a formação, o patrocinador do fundo estabelecerá os parâmetros gerais de aplicação. Conforme observado acima, alguns fundos são estruturados para direcionar investimentos em um tipo de produto específico, como investimentos multifamiliares. Outros fundos podem ser mais tolerantes com os tipos de produtos e locais nos quais investem. Às vezes, o fundo será criado para ter um requisito de limite mínimo. A fase de formação ajuda a estabelecer os objetivos do fundo.

Lançamento

Após a formação de um fundo imobiliário, ele é oficialmente lançado. A fase de lançamento consiste em anunciar ao mundo que o fundo está “aberto para negócios” e pronto para aceitar investimentos.

A maioria dos patrocinadores de fundos comercializa o fundo silenciosamente durante a fase de formação, permitindo que os investidores em potencial saibam de suas intenções de lançar um fundo e quando. Isso permite que o patrocinador obtenha compromissos suaves de pré-lançamento, que são compromissos não vinculativos de potenciais investidores. O sucesso de um fundo geralmente depende da capacidade do gestor do fundo de reunir uma massa crítica desses compromissos financeiros de pré-lançamento.

Os administradores de fundos são obrigados a seguir regulamentos rígidos em relação à comunicação pré-formação. Por exemplo, quaisquer apresentações de argumento de venda e outros materiais devem incluir avisos de que a comunicação emitida antes do lançamento não é uma solicitação e que o fundo ainda não foi lançado. Existem muitas firmas terceirizadas independentes que auxiliarão os gestores de fundos na formação de fundos, atividades de pré-lançamento e lançamento.

Angariação de fundos

O período de captação de recursos é o tempo durante o qual o gestor do fundo solicita e aceita ativamente os investimentos no FII. Nesse ponto, o fundo deve ter estabelecido os requisitos de capital. Isso incluiria uma estimativa do valor mínimo de capital que o fundo precisará levantar para ter sucesso.

Não é incomum que os fundos levantem milhões de reais ou mais com cada oferta. Os esforços de arrecadação de fundos também podem incluir limites mínimos de investimento, que muitas vezes dependem de o fundo estar aceitando investimentos de investidores qualificados.

Fechamento

Os investidores podem ver empresas que anunciam que “acabaram de fechar um fundo” ou que estão “se preparando para fechar um fundo”. Isso se refere ao fechamento de um fundo assim que o fundo atingir sua meta de captação de recursos.

Por exemplo, se um fundo se propôs a levantar R$ 50 milhões, ele fecharia ao atingir o investimento final que ajuda o fundo a atingir esse limite.

Investimento

A fase de investimento começa quando o fundo compra seu primeiro ativo. Assim que o fundo começa a investir, seu capital é aplicado em investimentos, desde que esses investimentos estejam estreitamente alinhados com os objetivos do fundo. Normalmente, os fundos terão de 24 a 36 meses após o fechamento inicial para implantar o capital do fundo. Curiosamente, um fundo não é obrigado a investir em nenhum ativo se o gestor do fundo determinar que não há oportunidades que atendam aos objetivos do fundo durante esse período de investimento.

Distribuição de lucros

A fase final de um FII é a distribuição de lucros aos investidores. A maioria dos fundos imobiliários privados oferecerá a seus investidores um retorno preferencial, além de sua participação pro rata nos lucros líquidos gerais do fundo. No entanto, como os fundos são realmente distribuídos depende da estrutura em cascata do fundo.

Geralmente, essa é estruturada para garantir que os investidores recebam um retorno de sua contribuição de capital primeiro, seguido por um retorno preferencial com base no valor total de sua contribuição de capital. O gestor do fundo então recebe sua alocação, igual a uma parte do retorno preferencial total alocado aos investidores (geralmente na mesma divisão percentual da divisão de lucros). Qualquer lucro remanescente é geralmente dividido entre os investidores e o patrocinador do fundo.

Qual FII é o certo para mim?

Novos Investidores

Aqueles que estão investindo em imóveis pela primeira vez vão querer reservar um tempo extra para análise. É importante avaliar não apenas o patrocinador do fundo, mas também os tipos de negócios em que esse patrocinador investe.

Os investidores mais novos geralmente têm uma tolerância a risco menor e, portanto, vão querer investir com um patrocinador que tenha um histórico comprovado de sucesso. Eles também podem querer procurar fundos “mais seguros” que têm retornos potencialmente mais baixos, mas são fundos que investem em propriedades já estabilizadas.

Investidores experientes

Os investidores experientes podem estar dispostos a assumir riscos adicionais e, portanto, podem querer olhar para FIIS que visam investimentos mais oportunistas. Por exemplo, um fundo que se especializa na aquisição de bens imóveis da Classe C em mercados secundários ou terciários e, em seguida, reforma essas propriedades para a condição da Classe B pode ser atraente. No entanto, mesmo os investidores mais experientes desejarão examinar totalmente o patrocinador do fundo para garantir que eles tenham a experiência necessária para executar a estratégia do fundo.

Você pode sair de um FII mais cedo?

Embora seja mais difícil retirar seu dinheiro de um fundo imobiliário do que, digamos, simplesmente vender ações, isso ainda pode ser feito. A maioria dos fundos terá uma cláusula que permite aos investidores sair mais cedo de um fundo. Normalmente, o resgate antecipado exige uma taxa de saída de 1-3%. Quanto mais cedo os fundos são retirados do fundo, mais elevada tende a ser a taxa, como forma de motivar os investidores a permanecer no fundo durante seu período.

Conclusão

Os fundos de investimento imobiliário são uma forma única de diversificar a carteira sem ter que enfrentar as dificuldades da propriedade direta. Claro, nem todos os fundos são criados igualmente. Qualquer investidor em potencial deve fazer seu dever de casa antes de investir em um fundo. Certifique-se de examinar o patrocinador, a administração e o histórico do fundo.

Veja os tipos de investimentos que eles fazem, incluindo local e tipo de produto. Avalie os retornos desejados do fundo e questione como o fundo pretende chegar lá e em que horizonte de tempo. Como acontece com qualquer investimento, é fundamental pesquisar exaustivamente a oportunidade.