Por que os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) ‘derreteram’ em 2022?

Afinal, por que motivo, depois de exibirem estabilidade ao longo da maior parte de 2022, os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) mergulharam numa ‘queda livre’ sem fim, na reta final deste ano, em que, dos 107 fundos que compõem o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), 55 deles agora amargam retornos negativos?

De acordo com o especialista em fundos imobiliários da Manchester Investimentos, Guilherme Palma, a derrocada do segmento, nos últimos dois meses, se deve ao avanço dos chamados ‘juros futuros’. Somente em novembro, o IFIX  – composto por cotas de FIIs negociados em Bolsa – recuou 4,15%, além de acumular queda de 3,06% este mês, a 2.778,93 pontos.

Indicadores de expectativas quanto à evolução da taxa básica de juros (Selic) – mantida, por ora, em 13,75% ao ano – na economia por prazo mais longo, por meio de contratos, os juros futuros são afetados por fatores macroeconômicos, mas também políticos, como a crescente incerteza fiscal que tomou conta do mercado, por conta da proposta de ‘estouro’, em pelo menos R$ 145 bilhões, do teto de gastos, pelo governo eleito (via PEC da Transição, que tramita no Congresso Nacional), a título de custear seu programa social eleitoreiro, o Bolsa Família.

Para o investidor, fica a impressão que a nova gestão do país, que sequer ainda tomou posse, não dá importância ao controle das contas públicas, o que pode redundar, logo à frente, num novo ciclo de alta da inflação. A conclusão é que tal cenário econômico deixa de ser atrativo a investimentos em renda variável, como é o caso desse tipo de fundos de investimento.

Neste aspecto, Palma observa que “esse aumento dos juros acaba prejudicando toda a classe de fundos imobiliários, principalmente os fundos imobiliários de tijolo”, que são formados por imóveis físicos, como shoppings, segmento duramente afetado quando os juros começam a subir, deprimindo, em consequência, o consumo.

Em consequência da manutenção, em patamar elevado, da Selic, os FIIs acabaram entrando de vez numa ‘tempestade perfeita’, marcada pela saída em massa de recursos da renda variável. “Os [fundos] de tijolo foram os mais prejudicados, mas acabou tendo uma queda geral em todos os fundos imobiliários”, comenta o especialista da Manchester Investimentos.

“Um balde de água fria e o pior mês para os FIIs”, sentencia o gestor de fundos imobiliários da RB Investimentos, Rafael Ohmachi, ao destacar o efeito adverso provocado pela condução casuística da PEC da Transição no Parlamento, por parte do governo eleito.