Fundos imobiliários: previsões para 2022 e 2023

Primeiramente, é preciso destacar o que entende-se por “fundo imobiliário”. Em suma, é um tipo de “condomínio” para os investidores. Caso a metáfora não esteja clara, posso explicar melhor. Quando falamos de condomínio, trata-se da ideia de muitas pessoas morando no mesmo espaço — o prédio.

Ou seja, o fundo imobiliário é basicamente onde os investidores reúnem-se para aplicar em conjunto seus recursos no mercado imobiliário, sendo uma dinâmica tradicional o dinheiro usado nas construções ou na compra de imóveis, posteriormente, ser locado ou arrendado.

Previsões para 2022 e 2023

Em vista disso, o especialista em fundos imobiliários da empresa Suno Research, Professor Baroni, falou que, nos anos de 2022 e 2023, os dividendos referentes a cotistas dos fundos imobiliários serão extremamente robustos em vista do aumento anômalo no mercado de imóveis nesse determinado período. Isso se dá, em certa medida, levando em consideração que desde o início da pandemia, em 2020, os fundos imobiliários que voltaram-se para investimentos chamados de “fundos de tijolo” atravessaram uma onda relativamente grande de desvalorização no que tange os termos de valor pautados no mercado.

Todavia, no que concerne ao valor patrimonial propriamente dito, esses fundos tornam-se estruturados e com ótimos fundamentos em relação às receitas. De acordo com Baroni, “quando a gente olha para a média dos fundos imobiliários, a grande maioria dos fundos de tijolos estão bem defendidos em termos de renda. Tem muita coisa para destravar positivamente nesses ativos”.

Em contrapartida, os fundos que voltaram-se para o investimento em título de dívidas, chamados de “fundos de papel”, impulsionaram-se durante a pandemia devido ao aumento exacerbado da inflação e, consequentemente, dos juros, melhorando os pagamentos em relação a esses ativos. Para o especialista em FIIs, “a inflação deve diminuir já neste ano, mas há quem diga que os juros podem atingir um pico de 12% e estacionar nesse valor por um tempo, depois voltar a cair. Neste cenário, o spread entre os dividendos dos fundos de tijolo e os fundos de papel pode ficar bem menor”.

Contudo, para Baroni, os “fundos de tijolo” estão facultando dividendos com uma base monetária de 8% a 9% ao ano — valor extremamente alto para os parâmetros desse tipo de produto. No que tange os “fundos de papel”, esse está possibilitando um retorno de 12% a 13% ao ano, um percentual que transcende a curva padrão. Ademais, o especialista enfatiza que pensando a longo prazo, esse cenário não é nem um pouco sustentável.

Por fim, Baroni destaca que “estamos vendo um fenômeno que permite a possibilidade de uma carteira muito bem defendida com yields híbridos entre papel e tijolo, numa faixa média de 10% de retorno ao ano. Isso é realmente uma raridade e é por isso que acho que o ano de 2022/2023 será o ano dos dividendos em fundos imobiliários”.