Governo pode tomar sua casa para pagar dívidas de outras pessoas?

Se você adquiriu um imóvel após 2005, é melhor ficar atento, principalmente caso não tenha feito o levantamento de inscrição na dívida ativa de todos os antigos proprietários, não apenas o que estava lhe alienando o bem. Isso porque a Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão preocupante nesses casos.

Inicialmente, é importante esclarecer o que é dívida ativa. Esse instituto nada mais é do que o conjunto de débitos de pessoas físicas ou jurídicas junto à Fazenda Pública, nas esferas Municipais, Estaduais ou Federais. Para facilitar o entendimento, basta imaginar como uma espécie de Serasa do governo.

Agora, é fundamental abordarmos o que diz a Lei Complementar nº 118/2005, que foi o embasamento para a recente — e polêmica — decisão do STJ. Em seu Art. 185 e § único, o texto enuncia o seguinte:

“Art. 185.  Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica na hipótese de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita.”

Em outras palavras, o que se compreende é que a venda de bens, como o imóvel, por sujeito com inscrição na dívida ativa, é, presumivelmente, fraudulenta, exceto nos casos em que o devedor já tenha reservado bens suficientes para arcar com o pagamento integral da quantia devida.

Então, se o imóvel foi adquirido após a promulgação dessa lei, caso o primeiro vendedor tenha alguma dívida e venda, mesmo que sem má-fé, o imóvel, e este comprador faça a alienação, o terceiro comprador poderá ter o bem tolhido, em virtude das dívidas mencionadas, contraídas pelo primeiro.

Como apontou o ministro Benedito Gonçalves, no julgamento do REsp 1.141.990, em nada influência a boa-fé do comprador, caso se verifique a hipótese legal que caracteriza a fraude, assim como mencionamos aqui.

Como então proteger o seu imóvel?

Se você adquiriu um imóvel nos últimos 18 anos ou se pretende fazer isso agora, é melhor adotar algumas garantias para não ter o risco de tê-lo disposto ao pagamento de dívidas de antigos proprietários. Algumas atitudes que você deve tomar são:

• antes de comprar um imóvel, solicite as certidões negativas de débito de todos os proprietários anteriores;
• consulte também a situação de empresas ligadas aos vendedores;
• caso sofra prejuízo, é possível invalidar a transação, já que existe a fraude presumida.