Poupança: saque generalizado afeta mercado imobiliário; entenda

A migração de investidores da aplicação financeira mais tradicional do país está gerando impactos em diversos segmentos econômicos. Uma das principais fontes de financiamento para a aquisição de imóveis pela classe média, com taxas de juros acessíveis, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), está sofrendo os efeitos da contínua retirada de recursos da poupança.

Apenas em janeiro, os investidores retiraram da poupança R$ 20,1 bilhões a mais do que depositaram. Isso ocorreu após três anos consecutivos de saques. Em 2023, a poupança registrou uma perda de R$ 87,8 bilhões, seguida por R$ 103,2 bilhões em 2022 e R$ 35,4 bilhões em 2021.

Atualmente, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos da poupança ao SBPE. Este sistema abrange até 80% dos imóveis com valor de até R$ 1,5 milhão, oferecendo taxas de juros limitadas a 12% ao ano, conforme o teto estabelecido pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Esta modalidade tem historicamente baixo risco de inadimplência devido às prestações limitadas a 30% da renda do mutuário, com prazos de financiamento de até 35 anos.

Poupança

Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, ressalta que o mercado imobiliário está passando por uma transformação estrutural, refletindo o declínio do interesse do investidor pela poupança. Tanto o baixo rendimento da poupança quanto a ampla gama de opções no mercado financeiro estão incentivando a migração de investidores.

“O esgotamento dos recursos nas poupanças é uma tendência irreversível. O mercado financeiro atualmente oferece opções muito mais simples. Bancos de investimento populares permitem que pessoas físicas invistam em instrumentos financeiros com facilidade e perspectiva de retorno. A poupança traz prejuízos e, a cada dia, menos pessoas a consideram como um investimento”, explica.

Perspectivas

Com menos recursos disponíveis na poupança, os bancos têm menos capital para empréstimos no SBPE. De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o número de lançamentos de unidades imobiliárias pelo SBPE diminuiu entre 20% e 30% no ano passado.

A CBIC não tem projeções específicas para esta modalidade em 2024. No final do ano passado, a entidade apenas indicou a expectativa de uma recuperação no SBPE no segundo semestre e que o número de lançamentos seria pelo menos igual ao de 2023. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) prevê que o volume de crédito no sistema permaneça estável em relação ao ano anterior, impactado tanto pela retirada de recursos da poupança quanto pelos juros ainda elevados.

Alternativas

Com o SBPE menos requisitado, os mutuários de classe média têm duas alternativas. A primeira são os financiamentos com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Esta modalidade também financia imóveis de até R$ 1,5 milhão com juros de até 12% ao ano, mas requer condições adicionais em comparação com o SBPE. O comprador precisa ter trabalhado pelo menos três anos com carteira assinada, não pode ter outro financiamento ativo no SFH, nem possuir outro imóvel na cidade onde mora ou trabalha, nem em municípios vizinhos e na mesma região metropolitana.

A outra opção é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que segue taxas e condições de mercado. Esta modalidade permite o financiamento de imóveis acima de R$ 1,5 milhão e entrada zero (100% do valor financiado), mas normalmente apresenta taxas de juros mais altas.

Atualmente, as principais fontes de recursos dos bancos que concedem financiamentos no mercado livre são os títulos privados, como letras de crédito imobiliário (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e letras imobiliárias garantidas (LIG), que foram alvo de recentes mudanças nas regras do Conselho Monetário Internacional.

Mudanças

Segundo Tapai, está ocorrendo uma mudança na composição dos fundos para financiamento imobiliário, com o crescimento dos títulos privados, que têm custos mais elevados para as instituições e aumentam o custo do crédito para a compra de imóveis. “Isso é prejudicial para quem financia imóveis não abrangidos pelo SFH, pois não há limitação de taxa de juros e os prazos são menores. Não há restrições e as regras de mercado prevalecem”, declara.

O especialista também observa que ainda não é possível avaliar o impacto das mudanças nas regras para LCI, CRI e LIG.

Tapai não descarta que as restrições ao lançamento desse tipo de títulos se reflitam em taxas de juros mais baixas, conforme alega o Banco Central (BC), porque parte dos recursos levantados com esses títulos não estava sendo utilizada no mercado imobiliário. “O BC afirma que sim, mas apenas o mercado poderá determinar se as taxas de juros no mercado livre vão diminuir”, pondera.

Crescimento

Apesar da estagnação do SBPE, a Abecip projeta um crescimento de 3% no crédito imobiliário em 2024, com as concessões atingindo R$ 259 bilhões até o final do ano, superando o recorde de R$ 255 bilhões emprestados em 2021. Segundo a entidade, essa expansão deve ser impulsionada pelos financiamentos do FGTS.

A CBIC, cuja análise se concentra no número de lançamentos, estima que o volume de empreendimentos imobiliários com recursos do FGTS e do Minha Casa, Minha Vida cresça 15% em 2024.

(Com Agência Brasil).