Como a alta da Selic vai afetar os fundos imobiliários?

A quantidade de investidores de fundos imobiliários (FIIs) subiu de pouco mais de 200 mil para 1,1 milhão, ao longo dos últimos dois anos. O avanço no percentual de CPFs está relacionado a queda da taxa básica de juros (Selic) para a mínima histórica de 2% ao ano. Porém, o Banco Central (BC) já apontou que o ciclo de juros no menor patamar está próximo do fim. Assim, nas próximas reuniões, provavelmente a partir de março, a Selic deve retornar a um nível menos incomum para o histórico do país.

Com a suposição de um contexto de alta de juros, a Exame Invest entrevistou gestores e especialistas para verificar como ficam os FIIs. Em síntese, o aumento da Selic acarretará no acréscimo do Certificado de Depósito Interbancário (CDI), índice de referência para diversos ativos da renda fixa, o que faz com que investimentos conservadores retornem com apelo maior para investidores contrários ao risco.

Segundo estimativas do mercado, mensuradas pelo relatório Focus do BC, é provável uma Selic a 5% em 2022 e a 6% em 2023. A situação já acarretou em modificações nos títulos de vencimento mais longo, tais como a NTN-Bs do Tesouro Direto, em que os preços estão acompanhando as novas projeções de juros e inflação. “Acredito que um movimento de alta que leve a Selic para 5 ou 6% não afetaria o interesse pelos fundos imobiliários”, frisa o especialista em FIIs da EXAME Research, Arthur Vieira de Moraes.

Os valores dos ativos com grau de risco soberano, considerados mais seguros no mercado financeiro, são relevantes, pois em grande parte os FIIs consideram esses preços para calcular o próprio retorno. “A forma de precificação mais usual é: NTN-B, um ativo livre de risco, mais um prêmio, chamado de spread“, justifica o gestor de portfólios da Fator, Rodrigo Possenti.

O cálculo é mais comum para fundos de papeis, que aplicam em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). No caso dos fundos de tijolos, proprietários de ativos físicos, a rentabilidade média costuma ser de 0,5% do patrimônio ao mês, o que devolve rendimento de cerca de 6% a 7% ao ano. Dessa forma, caso a Selic suba além desse percentual, os fundos de tijolos podem permanecer inferior a “linha d’água”.

Por outro lado, os fundos de papeis devem neutralizar a alta dos juros dispondo de um pouco mais de rentabilidade, pela própria dinâmica de emissão dos títulos. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M) são os principais indexadores das dívidas nos CRIs, registrando avanço de 4,5% e 23% nos últimos 12 meses, respectivamente.

E já que a carência de alta dos juros está sendo orientada pelo repique da inflação, a rentabilidade dos fundos também deve ser alavancada para cima.