FIIS: buscando proteção contra o IGP-M por meio dos fundos imobiliários

Os fundos de investimentos imobiliários (FIIS) podem servir de proteção para quem quer se blindar contra a alta do IGP-M, popularmente chamado de inflação do aluguel.

Isso porque levantamento da Fundação Getúlio Vargas (FGV) pontuou o IGP-M de setembro em alta de 4,43% no mês, acumulando 17,94% nos últimos doze meses.

De acordo com a instituição, tem ocorrido uma crescente alta nos preços das matérias-primas, dos alimentos e, sobretudo, da desvalorização do real frente ao dólar.

Com isso, o Índice de Preços por Atacado (IPA) apresentou crescimento significativo, impactando diretamente o IGP-M frente ao nível do IPCA no acumulado dos últimos doze meses.

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Fundos Imobiliários

De acordo com o analista Renan Manda, da XP Investimentos, esse descasamento entre IPCA e IGP-M pode gerar conflitos entre inquilino e proprietários, a depender do tipo de contrato (típicos e atípicos).

“Em contratos atípicos, a chance de um possível acordo se torna mais remota, enquanto nos contratos típicos, o proprietário pode ser mais flexível a renegociar um desconto para evitar a saída do inquilino”, disse.

FIIS: contratos típicos e atípicos

Conforme Manda, nos imóveis comerciais existem dois tipos de contratos de locação, típicos e atípicos. “Os contratos típicos geralmente possuem duração de cinco anos, com indexador de reajuste anual e ao final do terceiro ano há uma revisional, onde proprietário e inquilino podem renegociar valores de acordo com as condições do mercado”, disse.

E acrescentou: “já os contratos atípicos costumam ter prazos mais longos, geralmente 10 anos, e os reajustes anuais são indexados e não possuem previsão de revisionais. São sempre ajustados anualmente pelo indexador determinado.”

Assim, só é possível uma renegociação no final do contrato e a multa, para esse contrato, está atrelada a todos os aluguéis vigentes. “Esse perfil de contrato é muito comum para inquilinos com uso específico do imóvel, também em galpões logísticos, usualmente em operações BTS (Built to Suit) e SLB (Sale Lease Back)”, frisou.

FIIS: tendem a se beneficiar

Ele diz acreditar que estes fatores fazem os FIIS com ativos sólidos e bem localizados, com grande concentração de contratos atípicos, carteira de inquilinos com empresas consolidadas e de grande porte tendem a se beneficiar do aumento da inflação IGP-M dos últimos meses.

“Para os fundos imobiliários de recebíveis, continuamos com preferência para fundos com menor risco e pequena alocação em IGP-M dado que os fundos mais high yield (maior risco, mas maior retorno) possam sofrer com possíveis inadimplências dado o expressivo aumento da IGP-M somado aos inquilinos fragilizados devido à crise do Covid-119”, elencou.

Recebíveis & CRIs

Manda explica que os fundos Imobiliários de recebíveis são fundos que tem como objetivo obter ganhos por meio de investimento em ativos de renda fixa com lastro imobiliário como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”).

“A grande maioria dos CRIs são atrelados a CDI, IPCA ou IGP-M e possuem diversos graus de risco a depender do emissor, do prazo, das garantias, entre outros”, disse.

Dentro dos fundos de Recebíveis, aqueles que possuem maior exposição ao IGP-M tendem a possuir maior risco por investirem em CRIs de segmento como loteamento, desenvolvimento e residencial (segmentos que comumente possuem rentabilidade atrelada a IGP-M).

Entretanto, ressaltamos que dado o maior risco e alta do IGP-M, esses fundos possuem maiores risco de inadimplência caso o devedor não consiga honrar os pagamentos periódicos.