Na segunda-feira, 22, a B3 lançou o segundo índice de fundos imobiliários (FIIs) do mercado. O Ifix L tem como objetivo medir o desempenho dos 51 FIIs mais líquidos negociados na Bolsa Brasileira. 

O Ifix L é um subíndice do Ifix, principal referência do mercado. Dessa forma, para entrar no novo índice, o fundo imobiliário deve pertencer ao Ifix, cuja carteira teórica tem 87 nomes. Não entram no Ifix L ativos categorizados como penny stock, que são aqueles com valor inferior a R$ 1 no período de um ano. 

Os fundos do novo índice vão ter suas cotas ponderadas na carteira por seu valor de mercado total, ou seja, número de cotas emitidas multiplicado por sua última cotação em mercado.

Para compor a carteira do Ifix L, o fundo precisa estar classificado entre os ativos elegíveis que, no prazo de vigência das três carteiras anteriores, em ordem decrescente de Índice de

Negociabilidade (IN), representem, em conjunto, 85% do somatório total desses indicadores.

Caso o ativo tenha seu IPO durante o período de vigência das três carteiras anteriores ao rebalanceamento, ele será elegível ao índice, desde que a oferta tenha sido feita antes do rebalanceamento anterior. Além disso, o fundo deve possuir 95% de presença nas negociações desde o início na Bolsa e atender aos critérios listados anteriormente.  

Segundo a B3, a participação de um fundo no índice não poderá ser superior a 20%. Caso isso aconteça, serão efetuados ajustes para adequar o peso do fundo a esse limite, redistribuindo-se o excedente proporcionalmente aos demais ativos da carteira. 

Mário Palhares, diretor de Produtos Listados da B3, afirmou em nota à imprensa: “Nos últimos dois anos, o mercado de FIIs cresceu, aproximadamente, 123%, tornando-se o principal produto procurado pelas pessoas físicas depois das ações. Com isso, a B3, em parceria com o mercado, passou a olhar muito mais de perto para esse produto e como poderíamos desenvolvê-lo ainda mais. A criação do Ifix L é o primeiro passo de uma estratégia voltada para os fundos imobiliários que a B3 tem para 2021”. 

Atualmente, a B3 tem mais de 300 FIIs listados, um aumento de 64% em relação a dezembro de 2018.

A quantidade de investidores de fundos imobiliários (FIIs) subiu de pouco mais de 200 mil para 1,1 milhão, ao longo dos últimos dois anos. O avanço no percentual de CPFs está relacionado a queda da taxa básica de juros (Selic) para a mínima histórica de 2% ao ano. Porém, o Banco Central (BC) já apontou que o ciclo de juros no menor patamar está próximo do fim. Assim, nas próximas reuniões, provavelmente a partir de março, a Selic deve retornar a um nível menos incomum para o histórico do país.

Com a suposição de um contexto de alta de juros, a Exame Invest entrevistou gestores e especialistas para verificar como ficam os FIIs. Em síntese, o aumento da Selic acarretará no acréscimo do Certificado de Depósito Interbancário (CDI), índice de referência para diversos ativos da renda fixa, o que faz com que investimentos conservadores retornem com apelo maior para investidores contrários ao risco.

Segundo estimativas do mercado, mensuradas pelo relatório Focus do BC, é provável uma Selic a 5% em 2022 e a 6% em 2023. A situação já acarretou em modificações nos títulos de vencimento mais longo, tais como a NTN-Bs do Tesouro Direto, em que os preços estão acompanhando as novas projeções de juros e inflação. “Acredito que um movimento de alta que leve a Selic para 5 ou 6% não afetaria o interesse pelos fundos imobiliários”, frisa o especialista em FIIs da EXAME Research, Arthur Vieira de Moraes.

Os valores dos ativos com grau de risco soberano, considerados mais seguros no mercado financeiro, são relevantes, pois em grande parte os FIIs consideram esses preços para calcular o próprio retorno. “A forma de precificação mais usual é: NTN-B, um ativo livre de risco, mais um prêmio, chamado de spread“, justifica o gestor de portfólios da Fator, Rodrigo Possenti.

O cálculo é mais comum para fundos de papeis, que aplicam em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). No caso dos fundos de tijolos, proprietários de ativos físicos, a rentabilidade média costuma ser de 0,5% do patrimônio ao mês, o que devolve rendimento de cerca de 6% a 7% ao ano. Dessa forma, caso a Selic suba além desse percentual, os fundos de tijolos podem permanecer inferior a “linha d’água”.

Por outro lado, os fundos de papeis devem neutralizar a alta dos juros dispondo de um pouco mais de rentabilidade, pela própria dinâmica de emissão dos títulos. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M) são os principais indexadores das dívidas nos CRIs, registrando avanço de 4,5% e 23% nos últimos 12 meses, respectivamente.

E já que a carência de alta dos juros está sendo orientada pelo repique da inflação, a rentabilidade dos fundos também deve ser alavancada para cima.

O C6 Bank anunciou recentemente o lançamento de fundos imobiliários (FIIs) e de previdência em sua plataforma de investimentos. Os produtos oferecidos pelo banco digital vem para expandir a cartela, que já dispunha de 185 fundos de investimentos, ações, fundos negociados em bolsa (ETFs), Brazilian Depositary Receipts (BDRs) e Certificados de Depósitos Bancários (CDBs).

Com a novidade, mais de 300 FIIs negociados na B3 serão disponibilizados na ferramenta do C6 Bank. O recurso é uma das categorias de investimento que mais se difundiram pelo Brasil, especialmente entre investidores com perfil conservador. Esses procuraram diversificar a carteira, em meio ao cenário de juros baixos.

O êxito desses fundos pode ser justificado por quatro pontos. O primeiro deles é a liquidez, acima do ativo real. Em seguida, está o preço e facilidade de acesso, sendo possível comprar cota de fundo com apenas R$ 100. Além disso, os FIIs possuem isenção do imposto de renda (IR) e rendem dividendos recorrentes. E por fim, nessas aplicações não há cobrança de custódia nem taxa de corretagem.

Segundo o head da área de investimentos do C6 Bank, Romildo Valente, os fundos que contam com métodos de geração de renda devem transferir no mínimo 95% dos lucros com aluguéis. “Você compra uma cota e o dinheiro vai pingando todo mês, proporcionalmente à sua fatia. Essa vantagem tem atraído os investidores conservadores, que tinham boa parte do patrimônio aplicado em imóveis”, destaca o executivo.

Mais uma atualização na plataforma do C6 Bank são os fundos de previdência. Em parceria com a Icatu, a instituição financeira passa a disponibilizar 24 fundos, com opções PGBL e VGBL. O que as distingue é o modelo de tributação, já que no PGBL é recolhido o IR sobre o dinheiro total de resgate ou recebido em renda, enquanto no VGBL o imposto é cobrado somente sobre os rendimentos. 

O C6 Bank possui como uma das suas vantagens a quantia mínima para investimento, a partir de R$ 100. “Construímos uma solução sob medida para o nosso cliente. Simplificamos os fluxos, tornando a contratação mais simples e transparente. Previdência costuma ser um investimento mais complexo”, ressalta Valente.