Fundos imobiliários: caso a Selic volte a subir, quanto os FIIs podem sofrer?

A taxa básica de juros, Selic, estacionou na mínima histórica de 2% ao ano. Em um ano de cenários “impossíveis” nos mercados financeiros, março quase registrou três circuit-breakers no mesmo dia. Contratos futuros de petróleo foram negociados em números inferiores a zero, totalizando prejuízos de 300% ante os níveis anteriores a pandemia de covid-19. E, por fim, o Tesouro Selic apontou deságio, ou seja, com rentabilidade diária negativa, algo inédito há 18 anos.

No entanto, o deságio do Tesouro Selic têm os seus motivos. Com a associação da dívida e Produto Interno Bruto (PIB) brasileiros chegando a 100%, a baixa taxa Selic não dispõe do retorno apropriado aos investidores, por conta do alto risco. Desse modo, o mercado começou a solicitar o prêmio, adquirindo títulos pós-fixados somente com deságio.

Já quanto aos fundos imobiliários, eles estão associados aos juros. Porém, é preciso de cautela para dizer que o investimento cairá, caso a Selic volte a subir em breve. Isso porque as taxas de juros são inversamente proporcionais ao rendimento dos FIIs, ou seja, quanto maiores seus valores, menos atrativos são os rendimentos dos aluguéis desses investimentos (yield).

Dessa forma, é um ponto relativo. Assim, a Selic atual não é a variável certa para associar esses investimentos. Os FIIs são ativos reais e possuem rentabilidade advindas dos contratos de locação e possuem um “duration”. Diante disso, o fundo imobiliário é mais similar com um título público de médio prazo, acrescido do prêmio de risco, do que do Tesouro Selic.

Por exemplo, no fundo de lajes, os contratos possuem indexação à inflação, com prazo de aproximadamente cinco anos. Também, por mais que a renovação dos contratos de aluguel não seja assegurada, os fluxos de caixa do imóvel não costumam ser zerados ao fim do contrato. Assim, o que interessa na disputa entre Selic e FIIs são juros mais extensos, com vencimentos entre cinco ou mais de dez anos, conforme o perfil e tipo de ativos do fundo imobiliário.