Irregularidades em imóveis: entenda os riscos do contrato de gaveta

Em 2019, o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional divulgou que 50% dos imóveis urbanos do Brasil apresentavam algum tipo de irregularidade. Entre os 60 milhões de propriedades, cerca de 30 milhões não possuíam documentos legais, como a escritura.

Desde então, o cenário não foi atualizado pela pasta, mas os dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) revelam um crescimento nos processos envolvendo contratos de gaveta. De 2020 a 2023, tais casos aumentaram 42%, passando de 1.352 para 1.929 novas ocorrências.

Entendendo o contrato de gaveta

O contrato de gaveta é um acordo informal sem registro oficial, o que não garante a propriedade legal do imóvel ao comprador. Segundo Laísa Santos, advogada especializada em Direito de Família, a propriedade só é transferida após a inscrição do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, esse tipo de contrato pode resultar na venda do mesmo imóvel para outro comprador. Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário, destaca a vulnerabilidade do comprador que não registra a propriedade. Sem o registro, é impossível utilizar o imóvel como garantia em financiamentos.

Outro problema é a responsabilidade por dívidas e impostos. Mesmo que o comprador resida no imóvel, as obrigações legais, como IPTU e ITBI, permanecem com o vendedor registrado na matrícula.

Regularização do contrato de gaveta

Para evitar disputas, Laís Santos recomenda a formalização do contrato de gaveta por meio da lavratura de escritura pública e registro do imóvel. Esse processo requer consenso entre as partes e os seguintes passos:

• 1º – Lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas;
• 2º – Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Os documentos necessários incluem:

• Documento de identidade e CPF das partes;
• Certidão de casamento ou união estável, se aplicável;
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
• Certidão negativa de débitos fiscais (IPTU e ITBI);
• Comprovantes de quitação do imóvel (em caso de financiamento).

Na ausência de acordo entre as partes, a usucapião pode ser uma alternativa. Gustavo Costa, da Herdei, explica que, nesse caso, é possível submeter a posse do imóvel à avaliação judicial para regularização.

Regularização com falecidos envolvidos

Quando o vendedor falece, os herdeiros devem buscar a regularização consensual, se possível. Caso contrário, a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser a solução.

A Lei nº 14.382/2022 permite a transferência da propriedade diretamente no cartório, desde que os requisitos sejam atendidos.

Os passos para a adjudicação são os seguintes:

• 1º – Solicitação de adjudicação no Cartório de Registro de Imóveis;
• 2º – Exame e conclusão do procedimento pelo cartório.

Documentos necessários para a adjudicação:

• Contrato de gaveta ou promessa de compra e venda;
• Prova de quitação integral do imóvel;
• Notificação ao vendedor;
• Certidão de matrícula do imóvel.

A regularização de imóveis comprados por contrato de gaveta é vital para evitar perdas financeiras e garantir a segurança jurídica das transações.

Consultar um advogado especializado pode facilitar o processo e prevenir futuros problemas.