Posso perder meu imóvel se tiver dívidas de condomínio?

O cenário imobiliário brasileiro tem passado por transformações significativas, acentuadas pela crise financeira e pelas altas taxas de juros. Um dos fenômenos alarmantes que emergiu desse contexto é o aumento expressivo nos leilões de imóveis devido à inadimplência, especialmente em relação às dívidas de condomínio.

Veremos aqui como essas pendências podem levar a propriedade a leilão e de que modo isso gera prejuízos tanto para os proprietários quanto para investidores.

O crescimento alarmante dos leilões de imóveis

Dados recentes apontam que o número de imóveis disponíveis para leilão pela Caixa Econômica Federal triplicou em um curto período, saltando de cerca de 7,7 mil em maio de 2022 para impressionantes 25,5 mil em maio de 2024, um aumento de 228%.

Tal cenário revela um alerta sobre a crescente inadimplência, que afeta tanto proprietários quanto inquilinos.

Um caso emblemático é o da aposentada Maria Zilda Cavallari, de 68 anos, que enfrenta uma dívida de R$ 120 mil em seu imóvel no centro de São Paulo.

Desde 2005, ela não reside no local e seus inquilinos não pagam as taxas condominiais, resultando em três tentativas de leilão sem sucesso.

Maria se vê presa em uma situação cada vez mais complicada, na qual o imóvel que deveria ser um ativo se transformou em um passivo.

De acordo com o especialista em Direito Imobiliário Bruno Tavares, a dívida de condomínio é classificada como uma dívida propter rem, ou seja, está intrinsecamente ligada ao imóvel, independentemente de quem o ocupa.

Isso significa que, mesmo que o locatário não quite as taxas, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre o proprietário.

Em situações de inadimplência, o condomínio pode acionar diretamente o proprietário, o que torna a situação ainda mais crítica, como ilustra o caso de Maria.

O leilão, nesse contexto, representa a medida extrema que pode ser tomada em casos de inadimplência.

Tavares destaca a importância de os proprietários agirem rapidamente ao serem notificados dessa situação, buscando acordos com o condomínio ou contestando judicialmente a dívida, sempre que possível.

Dívidas de condomínio podem, sim, fazer o proprietário perder seu imóvel em leilões – Imagem: reprodução

O perigo para investidores

Para investidores, a compra de imóveis em leilão pode parecer uma oportunidade atraente devido aos preços baixos, mas essa atratividade esconde muitos riscos.

Muitas vezes, os imóveis leiloados estão ocupados, o que pode resultar em longos processos de desocupação.

O especialista em investimentos imobiliários, Carlos Nunes, alerta que tais processos não apenas geram custos adicionais, mas também podem impedir que o investidor obtenha retorno sobre seu investimento por períodos extensos.

Outro ponto crítico é a condição dos imóveis. Sem acesso prévio à propriedade, os investidores podem acabar adquirindo imóveis com problemas estruturais severos ou dívidas ocultas, que poderiam transformar o que parecia um negócio lucrativo em um verdadeiro pesadelo.

Esses custos inesperados podem ser um fator determinante para a queda na rentabilidade do investimento.

Além disso, Nunes ressalta que a desvalorização de imóveis em áreas com alta incidência de leilões também deve ser considerada.

Se uma região passa a ter muitos imóveis indo a leilão, isso pode afetar a percepção de valor da área, resultando em uma diminuição significativa dos preços, o que compromete mais o retorno para investidores.