Com a Selic em 6,25%, quais fundos imobiliários são mais vantajosos?

Os Fundos Imobiliários (FIIs) são considerados por muitos especialistas como ideais para quem busca diversificar a carteira de investimentos. No Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) – criado para indicar o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários – os ativos acumulam queda de 5,51% em 2021.

Leia mais: ‘Blá blá blá, fake news’, diz Guedes sobre PIB do Brasil não crescer em 2022

Em um cenário de alta da taxa de juros básica, a Selic (hoje a 6,25% ao ano), como fica o desempenho dessa classe de investimento? O primeiro passo é diferenciar os fundos, que contam diversos segmentos. Um deles é o de papéis, que investem outros títulos públicos, e os de tijolos, que aplicam os recursos em espaços físicos, como lajes corporativas, shoppings e espaços físicos.

Segundo Flávio Oliveira, head de renda variável da Zahl Investimentos, a alta da Selic já está precificada pela grande parte desses ativos.

“O que impacta mais os fundos imobiliários não é a Selic e sim o DI futuro, ou contratos de juros futuros, que são as expectativas das taxas de longo prazo. Antes da Selic subir, grande parte do mercado já antecipou essa alta”, afirma o executivo.

Por outro lado, caso o indicador suba além do esperado pelo mercado, pode sim haver uma maior influência na alta dos preços. “A expectativa manda mais nos fundos imobiliários do que a Selic em si”, completa Oliveira.

Na opinião da economista-chefe do Inter, Rafaela Vitória, a alta da Selic não impacta diretamente os rendimentos dos fundos, ou seja, não influencia na sua avaliação.

“A queda que observamos nos últimos meses foi resultado do aumento dos juros reais de mercado, o cupom da NTN-B, que subiu para próximo de 5% nas taxas mais longas. Como se espera que os FIIs tenham um rendimento acima dessa taxa, ou seja, com um prêmio em relação à renda fixa, a alta da taxa causou um impacto negativo no valor das cotas”, declarou a economista.

Mas, afinal, quais são mais vantajosos?

Segundo Flávio Oliveira, no panorama geral, a elevação da taxa de juros não é vantajosa para investimentos em fundos de tijolos, como o aporte em shoppings e, sobretudo, galpões. Segundo ele, com a Selic mais alta, as pessoas consomem menos. Soma-se a isso a crise sofrida pelo setor em razão da necessidade de isolamento social.

Do outro lado, Rafaela Vitória, economista-chefe do Inter ressalta que o aumento da Selic vai resultar em uma desaceleração da economia em 2022. Dessa forma, a expectativa de recuperação dos shoppings e lajes corporativas – alguns dos setores mais atingidos pela Covid-19 – pode sofrer atraso.

No caso dos fundos de papéis, a situação é diferente, visto que eles ganham com a escalada de juros e com a inflação. Isso porque eles compram fundos de renda fixa, que possuem tanto IPCA quanto CDI. Além disso, se a inflação começa a se elevar, os rendimentos dos dividendos acabam se tornando mais atrativos.